Siết thuế bất động sản có thể khiến giá nhà đất tăng

Ngành thuế giám sát giao dịch nhà đất để tránh thất thu ngân sách có thể khiến giá tài sản tăng, nhưng lại giúp thị trường minh bạch hơn.

Theo ông Nam, nghiệp vụ của cơ quan thuế đang rà soát qua nhiều kênh: công chứng, so sánh giá rao (chào bán) trên thị trường và mặt bằng giá chào bán của các chủ đầu tư để thẩm định hồ sơ. Điều này góp phần giúp thị trường nâng tính minh bạch đồng thời tác động một phần đến việc tăng giá bán tài sản.

Với thị trường sơ cấp, chủ đầu tư chào bán lần đầu, việc khai báo giá giao dịch khá đầy đủ và minh bạch. Trong khi đó, thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại), các tác động đang phân hóa thành 2 nhóm.

Với các tài sản là nhà chung cư, do biến động giá ở biên độ hẹp (hàng năm tăng 5-10% thậm chí thấp hơn), việc khai giá đang chuyển biến theo hướng bám sát thị trường sơ cấp. Còn đất nền và nhóm nhà liền thổ có biến động giá lớn và nhiều giá ảo (sốt đất khiến biên độ tăng giá hàng năm của nhóm tài sản này lên đến 25% thậm chí cao hơn gấp nhiều lần căn hộ) nên việc khai báo giá giao dịch để nộp thuế vẫn còn ít hệ quy chiếu để rà soát.

Theo ông Nam, khảo sát sơ bộ cho thấy nhóm bất động sản liền thổ, đặc biệt là đất nền, vẫn còn tình trạng khai giá chênh lệch giá thị trường để né thuế. Trong ngắn hạn, nguồn nhân lực của cơ quan thuế không đủ để rà soát do số lượng giao dịch rất lớn, địa bàn rộng. Thế nhưng, trong dài hạn, khi Nhà nước có lộ trình ngày càng siết chặt hoạt động rà soát thuế, người dân nên cân nhắc khai sát giá thị trường để tránh gặp rắc rối.

Có hơn chục năm tư vấn đầu tư bất động sản TP HCM, chuyên gia Lê Quốc Kiên cho biết, rà soát thuế bất động sản thực ra không phải là quy định mới, chỉ là cơ quan thuế đang tiến đến lộ trình làm đúng và chặt chẽ theo luật hiện hành.

Theo ông Kiên, việc áp thuế bất động sản tác động đến hầu hết giao dịch nhà đất. Nhóm bị ảnh hưởng ít là các dự án chung cư, khu đô thị hoặc dự án có quy hoạch 1/500 do chủ đầu tư triển khai với giá niêm yết công khai trên thị trường. Với nhóm này, giá bán do chủ đầu tư công bố rộng rãi và hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư (F0) với người mua (F1) cũng dựa trên giá này, nên khi giao dịch mua bán giữa người mua F1 với F2, giá áp thuế cũng không thể quá khác biệt so với giá trên hợp đồng mua bán – giá tham chiếu.

Chênh lệch nhiều (nếu có) thường xảy ra khi những khách hàng đã mua thứ cấp (F2-F3) bán lại cho những người sau (F3-F4) với giá tăng nhiều so với mức gốc trên hợp đồng mua bán đầu tiên của chủ đầu tư. Ví dụ, chủ đầu tư công bố giá sản phẩm là 2 tỷ đồng, F1 bán cho F2 2,5 tỷ đồng thì không thể khai thuế dưới 2 tỷ đồng. Thế nhưng, nếu từ F2 đến F4 tăng dần lên 3,8 tỷ đồng, khoản chênh lệch hàng tỷ đồng này có thể khó kiểm soát ở khâu kê khai.

Với đất nền và nhà phố, do không có giá thực tế được công bố chính thức nên không có giá tham chiếu. Nhóm này đang được tham chiếu bởi giá của nhà nước (có độ trễ khá lớn so với thị trường) nên chênh lệch tương đối lớn giữa giá đóng thuế với thực tế. Trong đó đất nền có sự chênh lệch nhiều hơn nhà phố (vì giá trị xây dựng nhà được tính thuế sát hơn giá đất đơn thuần).

Dù là thị trường sơ cấp hay thứ cấp, mức thuế nếu áp sát thực tế chỉ tác động tới giá bán thêm 1-1,5% và khoản đội thêm này, người bán sẽ cộng thêm vào giá bán. “Khoản đội giá 1-1,5% này vẫn thấp hơn rất nhiều so với mức tăng giá trung bình 20-30% một năm trong giai đoạn từ năm 2016 đến nay”, ông Kiên nhận định.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản đang triển khai dự án tại khu Đông TP HCM cho rằng việc giám sát thuế ở khâu giá giao dịch có vai trò thúc đẩy sự minh bạch cho thị trường bất động sản, tác động tăng giá nhà đất ở biên độ hẹp (dưới 2%). Về lâu dài để đảm bảo được sự công bằng giữa nhà nước với người dân, cơ quan thuế nên cho phép người bán liệt kê chi phí phát sinh khi đầu tư để tính thuế. Chẳng hạn, lãi vay để mua bất động sản có hồ sơ cụ thể từ ngân hàng, hay chi phí hoàn thiện sản phẩm (xây dựng, thiết kế, nâng cấp, cải tạo) để đạt được mức giá thị trường tại thời điểm giao dịch.

Tuy nhiên, muốn thực hiện được giải pháp này cần một lộ trình dài hạn vì trước mắt, các chi phí phát sinh cần có nhiều hóa đơn chứng từ, làm tăng thời gian và nguồn lực xác minh hồ sơ. Với tình hình hiện nay, chỉ riêng giá mua bán thực tế cơ quan thuế đã không đủ nguồn lực xác minh, dẫn đến việc giám sát thuế vẫn còn một số hạn chế.

CEO này nhận định, khi thuế siết chặt tình trạng kê khai giá bán thứ cấp thấp hơn giá sơ cấp từ chủ đầu tư sẽ khó diễn ra, ít nhất đã có mức tham chiếu. Trước đây giá tính thuế được quy định theo thực tế nhưng không dưới khung của Nhà nước. Khó khăn của cơ quan thuế là không có dữ liệu đầy đủ về giá thị trường nên mới chỉ áp mức tính thuế theo khung Nhà nước quy định chứ chưa dùng giá thị trường làm tham chiếu.

Nay thị trường chuyển sang bước ngoặt làm chặt việc khai báo giá giao dịch sát với thị trường, cần có một khung giá hợp lý hơn để ngành thuế áp dụng. Trước mắt, có thể tiến đến bước cập nhật khung giá nhà nước không lệch quá thị trường 15-20% và có lộ trình tiệm cận dần với mức thị trường nếu điều kiện cập nhật dữ liệu ngày càng phát triển.

QT Land theo nguồn VN Express