Trong bối cảnh thị trường nhiều biến động, chọn phân khúc nào đầu tư để an toàn dòng tiền là quan tâm của rất nhiều nhà đầu tư hiện nay.
Những phân khúc “không lỗi thời”
Chia sẻ tại Hội nghị do Forbes Việt Nam tổ chức mới đây, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia BĐS cho rằng, có 3 phân khúc BĐS vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng trong danh mục đầu tư là đất nền cạnh các khu công nghiệp, nhà phố lân cận trung tâm và các dự án căn hộ. Theo ông Quang, với những người khả năng tài chính hạn chế thì đây là thời cơ để mua những căn hộ cũ đang bị thị trường “bỏ quên”, với giá 25 -30 triệu đồng/m2 ở các quận như Bình Tân, Tân Phú (Tp.HCM).
Xu hướng hiện nay là nhà đầu tư vẫn mua đất vùng ven, tỉnh lẻ hoặc căn nhà thứ hai chờ tăng giá. Với những nhà đầu tư không chuyên thì không nên lựa chọn phân khúc này.
Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, với những nhà đầu tư ít tiền từ 500 triệu đến 1 tỉ đồng thì việc lựa chọn loại hình bất động sản để đầu tư là không dễ. Giá đất nền hiện đã cao hơn rất nhiều. Như vậy, căn hộ tầm trung có thể là một lựa chọn nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.
Theo vị CEO này, chọn loại hình bất động sản nào, dù là căn hộ hay nhà cũ thì nhà đầu tư nên căn cứ vào mức sinh lời của tài sản đó. Ví dụ, mua căn hộ 2 tỉ đồng thì mức cho thuê phải được 10 triệu đồng mỗi tháng hay mua căn nhà 10 tỉ đồng thì thu về từ 50 triệu đồng mỗi tháng.
Ngoài ra, theo ông Phúc, nhà phố trung tâm có thể khai thác thương mại theo hình thức cho thuê kinh doanh hoặc cải tạo thành nhiều phòng cho thuê đang rất có tiềm năng. Chủ đầu tư có khả năng mua loại hình này cũng dễ dàng có được nguồn thu khi nhu cầu thị trường hiện đang rất cao.
Chia sẻ trên báo chí trước đó, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế cho rằng, bất động sản thương mại và nhà ở sẽ luôn có nhu cầu. Riêng với BĐS nhà ở sẽ luôn xuất hiện nhu cầu cao, sẽ tăng trưởng ổn định trong thời gian tới.
Trong khi đó, bất động sản công nghiệp là phân khúc có tiềm năng tốt trong thời gian tới. Ngay cả lúc dịch bệnh, nhà đầu tư vẫn quan tâm đến dòng sản phẩm này.
Cùng quan điểm, ông David Jacskon, Tổng giám đốc Colliers Việt Nam cho hay, BĐS công nghiệp vẫn không “lỗi thời”. Lĩnh vực này nhiều khả năng vẫn sẽ tiếp đà tăng trưởng mạnh mẽ do nhiều điều kiện khách quan thuận lợi, bao gồm sự năng động của thương mại điện tử. Trên thực tế, hành vi tiêu dùng của người dân đã thay đổi mạnh mẽ hơn sau các đợt bùng phát của đại dịch Covid- 19, khiến cho việc mua sắm trực tuyến càng trở nên phổ biến và nhu cầu về kho bãi và hậu cần cũng tăng mạnh.
Trong 4 tháng đầu năm nay, vốn FDI đạt 10,8 tỷ USD (theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư), dù chỉ bằng 88,3% so với cùng kỳ năm ngoái nhưng vẫn là một con số đầy lạc quan. Không có gì bất ngờ khi thời gian tới đây các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đến với Việt Nam mang theo nguồn vốn FDI đáng kể.
Điều này cũng khiến phân khúc BĐS văn phòng thêm phần sôi động và đây cũng là xu hướng chung của thị trường khu vực châu Á – Thái Bình Dương. Hiện nguồn cung, nhu cầu và tỷ lệ lấp đầy văn phòng tại TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng đều đang có được các chỉ số tốt, cho thấy sự hồi phục nhanh chóng của phân khúc này. Việc mở lại đường bay quốc tế vào cuối quý 1/2022 có thể xem là một trong những yếu tố kích cầu đáng kể nhất nhất không chỉ đối với phân khúc văn phòng nói riêng mà còn với cả thị trường bất động sản nói chung.
Dù phân khúc nào, tránh đầu tư theo phong trào
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, sai lầm phổ biến nhiều nhà đầu tư mắc phải, đó là đầu tư mà không hiểu biết, đầu tư theo phong trào.
Thứ hai là các nhà đầu tư thường quan tâm mình có bao nhiêu tiền mà quên đi dòng tiền. Khi đầu tư, mọi người kỳ vọng sẽ bán được nhanh, nhưng sản phẩm không thanh khoản được trong khi thu nhập không thể đảm bảo cho khoản đầu tư và hậu quả là phải bán để cắt lỗ.
Tiếp đến là kỳ vọng đầu tư sai. Theo chuyên gia CBRE Việt Nam, có những thị trường có khả năng sinh lời trong trung hạn và dài hạn nhưng nhiều người đầu tư ôm kỳ vọng sinh lời trong ngắn hạn. Do đó, bị cuốn vào những cơn sốt đất và hậu quả là không lường.
Cùng quan điểm, chuyên gia BĐS Trần Khánh Quang cho rằng, dù đầu tư bất cứ phân khúc nào, nhà đầu tư tránh đầu tư theo phong trào. Riêng với đất vùng ven, tỉnh lẻ, cần tìm hiểu kỹ càng về hàng loạt vấn đề, từ không gian phát triển, kết nối hạ tầng đến yếu tố pháp lý, giá cả, mãi lực thị trường…; Hay mua căn nhà thứ 2 ở vùng ven cũng cần quan sát kỹ các yếu tố như thiên nhiên, hạ tầng, dịch vụ….
Vị chuyên gia này cho rằng, bất động sản là những sản phẩm có giá trị lớn. Do vậy, cần xem xét tất cả, từ dự án, sản phẩm đến hiệu quả khai thác. Đáng nói, nhà đầu tư phải nhắm được các BĐS thu hút được nhu cầu ở thực, thì mới có thanh khoản.
Còn theo TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, những biến động như chiến tranh, dịch bệnh, khủng hoảng tài chính, có 3 kênh trú ẩn tài sản lớn là dầu mỏ, kim loại quý và bất động sản. Tuy nhiên, khi lạm phát diễn ra, mặc dù giá bất động sản tăng lên nhưng thị trường không có khả năng mua, tính thanh khoản không có. Đồng thời, nhiều nhà đầu tư cũng dùng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản, khiến tài sản có thanh khoản thấp trở thành một gánh nặng lớn cho họ cũng như gây áp lực lên hệ thống ngân hàng.
Chính vì vậy, trong bối cảnh phức tạp như hiện nay, việc cân nhắc kỹ lưỡng khi sử dụng các đòn bẩy tài chính để đầu tư bất động sản là đặc biệt quan trọng, tránh rủi ro dòng tiền.
“Đối với các nhà đầu tư, trước khi quyết định xuống tiền, cần chú ý về giá và pháp lý của bất động sản. Đối với những nhà đầu tư có ý định bán bất động sản vào lúc này, cần cân nhắc kỹ mục đích sử dụng của khoản tiền sau khi bán tài sản đó. Sẽ là hợp lý nếu khoản tiền này được đầu tư vào những kênh đầu tư hiệu quả hơn trong bối cảnh dịch bệnh, bất ổn chính trị quốc tế”, TS Khương nhấn mạnh.
